Kaufnebenkosten-Rechner Immobilien
Berechne in Sekunden alle Nebenkosten beim Immobilienkauf – inklusive bundeslandspezifischer Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten.
Beispielrechnung
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € in Bayern (3,5 % GrESt) mit Makler (3,57 %) und Notar/Grundbuch (1,5 %) summieren sich die Nebenkosten auf rund 34.000 € – etwa 8,6 % des Kaufpreises.
So funktioniert der Kaufnebenkosten
Beim Immobilienkauf kommen zum reinen Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu, die du eigenkapitalmäßig stemmen musst – Banken finanzieren diese in der Regel nicht mit.
Die Grunderwerbsteuer variiert je Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland, Thüringen). Für Notar und Grundbuch kalkulierst du etwa 1,5–2 % des Kaufpreises.
Die Maklerprovision wird seit 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (Bestellerprinzip). Üblich für den Käufer sind 3,57 % inkl. MwSt. Insgesamt solltest du mit 10–15 % Kaufnebenkosten kalkulieren.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Deutschland?⌄
Insgesamt ca. 9–15 % des Kaufpreises – stark abhängig vom Bundesland und ob ein Makler beauftragt ist (Quelle: Bundesnotarkammer, GrEStG der Länder).
Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?⌄
Bayern und Sachsen mit jeweils 3,5 %. Höchstsatz: 6,5 % in NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen (§ 11 GrEStG i.V.m. Landesgesetzen).
Werden Kaufnebenkosten finanziert?⌄
In der Regel nicht. Banken erwarten, dass mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital kommen (sog. 100 %-Finanzierung deckt nur den Kaufpreis).
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?⌄
Nach Erhalt des Steuerbescheids (i. d. R. 4–8 Wochen nach Kaufvertrag). Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch.
Wer trägt die Maklerprovision?⌄
Seit 23.12.2020 gilt das Bestellerprinzip bei Wohnimmobilien (§§ 656a–656d BGB): mindestens hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer. Üblich sind 3,57 % inkl. MwSt. pro Seite.
Wie hoch sind Notarkosten?⌄
Etwa 1,2–1,5 % des Kaufpreises (Notar 1,0 %, Grundbuchamt 0,5 %). Berechnung nach GNotKG (Tabelle B). Bei Finanzierung kommt die Grundschuldbestellung hinzu.
Was kostet die Grundschuld?⌄
Grundbucheintragung 0,2 % der Grundschuldsumme + Notarkosten 0,2 %. Bei 300.000 € Darlehen ca. 1.200 €.
Kann ich Inventar absetzen?⌄
Ja. Werden Möbel/Einbauküche separat im Kaufvertrag mit realistischem Wert ausgewiesen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Faustregel: max. 10–15 % des Kaufpreises ohne Belege.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?⌄
Bei Selbstnutzung: nein. Bei Vermietung: anteilig auf den Gebäudeanteil über 50 Jahre (2 % AfA, § 7 Abs. 4 EStG).
Welche Förderung gibt es?⌄
KfW (124, 297, 308), Wohn-Riester, Baukindergeld (ausgelaufen), Landesprogramme (z. B. NRW.Bank, L-Bank Baden-Württemberg).
Was ist die Auflassungsvormerkung?⌄
Eine Sicherung im Grundbuch zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung. Sie schützt den Käufer vor Doppelverkäufen (§ 883 BGB) – Kosten ca. 0,5 ‰ des Kaufpreises.
Wo finde ich offizielle Quellen?⌄
Grunderwerbsteuersätze: Bundesfinanzministerium (bundesfinanzministerium.de). Notarkosten: Bundesnotarkammer (bnotk.de) sowie GNotKG bei gesetze-im-internet.de.
Quellen & rechtliche Grundlagen
Dieser Rechner basiert auf folgenden offiziellen Quellen. Alle Werte werden jährlich überprüft und aktualisiert.
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