Mietrendite-Rechner
Berechne Brutto- und Nettomietrendite deiner Anlageimmobilie – inkl. Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten.
Beispielrechnung
Bei 300.000 € Kaufpreis, 30.000 € Nebenkosten und 1.000 € Kaltmiete liegt die Bruttorendite bei 4,0 % und die Nettorendite (nach Bewirtschaftung & Rücklagen) bei rund 2,6 %.
So funktioniert der Mietrendite
Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Kapitalanleger im Immobilienbereich. Sie zeigt, wie viel Prozent Ertrag deine Immobilie pro Jahr im Verhältnis zum eingesetzten Kapital bringt.
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis × 100. Sie ist der schnelle Vergleichswert, blendet aber Kosten aus.
Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Instandhaltung) / (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100. Realistischer und aussagekräftiger.
Faustregel: Eine Bruttorendite ab 4–5 % gilt in deutschen Großstädten als solide, in B- und C-Lagen sind 5–7 % möglich. Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis / Jahreskaltmiete) sollte idealerweise unter 25 liegen.
Häufige Fragen (FAQ)
Was ist eine gute Mietrendite?⌄
In A-Städten (München, Hamburg) 2,5–3,5 % brutto realistisch, in B-/C-Lagen 4–6 %. Netto sollten nach Bewirtschaftung mindestens 2–3 % verbleiben (Quelle: JLL Wohnimmobilienmarktbericht 2025).
Was sind nicht umlagefähige Kosten?⌄
Verwaltungskosten, Instandhaltung am Sondereigentum, Mietausfälle, Kontoführungs-/Bankgebühren. Sie trägt allein der Eigentümer (§ 1 II BetrKV).
Was ist der Kaufpreisfaktor?⌄
Kaufpreis dividiert durch die Jahreskaltmiete. Niedrig = günstig. Werte über 30 deuten auf überteuerte Märkte hin – in München liegt der Faktor häufig über 35.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?⌄
Faustregel: 1 €/m²/Monat bei Bestand, 0,50 € bei Neubau. Genauer nach Petersscher Formel: (1,5 × Herstellungskosten) / 80 Jahre / Wohnfläche.
Welche Steuern fallen für Vermieter an?⌄
Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) zu versteuern. Schuldzinsen, AfA (2 % linear), Reparaturen mindern den Gewinn.
Was ist die AfA?⌄
Absetzung für Abnutzung: 2 % p.a. auf den Gebäudewert (Anschaffung ab 1925), für Bauten ab 2023 sogar 3 % bei Neubauten (§ 7 Abs. 4 EStG).
Wann lohnt sich Eigenkapitaleinsatz?⌄
Hebelwirkung: Solange die Brutto-Mietrendite über dem Kreditzins liegt, steigt die EK-Rendite mit weniger eingesetztem Eigenkapital – aber auch das Risiko.
Wie wirkt sich die Mietpreisbremse aus?⌄
In angespannten Wohnungsmärkten dürfen Neuvermietungen max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Verlängert bis 2029.
Was sind die Risiken einer Anlageimmobilie?⌄
Mietausfall, Leerstand, größere Reparaturen, Wertverlust bei Lagestrukturwandel, Zinsänderungsrisiko bei Anschlussfinanzierung, Klumpenrisiko.
Wie wichtig ist die Lage?⌄
Entscheidend. Empfehlung: Mikrolage prüfen (ÖPNV, Infrastruktur, Schulen), Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftskraft (BIP-Wachstum, Arbeitslosenquote).
Was ist die Spekulationssteuer?⌄
Verkaufsgewinne sind nach 10 Jahren Haltefrist steuerfrei (§ 23 EStG). Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den 2 vorherigen Jahren: sofortige Steuerfreiheit.
Wo finde ich seriöse Marktdaten?⌄
Empirica, IW Köln, JLL, BBSR, Bulwiengesa, Statistisches Bundesamt sowie der Mietspiegel der jeweiligen Stadt.
Quellen & rechtliche Grundlagen
Dieser Rechner basiert auf folgenden offiziellen Quellen. Alle Werte werden jährlich überprüft und aktualisiert.
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