Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Lohnt sich der Kauf einer Immobilie oder bleibt Mieten die bessere Wahl? Der Rechner vergleicht beide Wege über die gesamte Laufzeit: auf der einen Seite Kaufpreis, Nebenkosten, Finanzierung, Instandhaltung und Wertentwicklung, auf der anderen Seite Miete, Mietsteigerung und die Rendite des angelegten Eigenkapitals. Am Ende steht ein ehrlicher Vermögensvergleich statt einer Bauchentscheidung.
Beispielrechnung
400.000 € Kaufpreis, 100.000 € Eigenkapital, 3,7 % Zins gegen 1.400 € Miete: Nach 20 Jahren liegt das Kaufszenario bei rund 150.000 € höherem Vermögen — vorausgesetzt, die Immobilie steigt um 2 % pro Jahr im Wert.
So funktioniert der Mieten oder Kaufen
Der häufigste Denkfehler beim Vergleich lautet: „Die Rate ist so hoch wie die Miete, also kaufe ich.“ Das greift zu kurz. Beim Kauf fallen einmalig Kaufnebenkosten von 9 bis 15 % an (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler), dazu laufend Instandhaltung, Grundsteuer und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten.
Beim Mieten bleibt dagegen das Eigenkapital investierbar. Ein fairer Vergleich legt deshalb die Differenz zwischen Kaufrate und Miete sowie das nicht gebundene Eigenkapital rechnerisch am Kapitalmarkt an — sonst gewinnt der Kauf automatisch.
Der stärkste Hebel im Ergebnis ist die Wertentwicklung der Immobilie. Schon ein Prozentpunkt Unterschied verschiebt das Ergebnis nach 20 Jahren um sechsstellige Beträge. Rechne deshalb konservativ und prüfe die Lage: Bevölkerungsentwicklung, Infrastruktur und Sanierungsstand entscheiden über den Restwert.
Häufige Fragen (FAQ)
Ab wann lohnt sich Kaufen gegenüber Mieten?⌄
Als Faustregel gilt eine Haltedauer von mindestens zehn Jahren, weil die Kaufnebenkosten von 9 bis 15 % erst über die Zeit erwirtschaftet werden. Kurze Haltedauern sind fast immer teurer als Mieten.
Welche Kaufnebenkosten muss ich einrechnen?⌄
Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %, Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 %, Maklerprovision bis 3,57 % Käuferanteil. Zusammen sind das typischerweise 9 bis 15 % des Kaufpreises.
Wie hoch sollte ich die Instandhaltung ansetzen?⌄
Realistisch sind 1 bis 1,5 % des Gebäudewerts pro Jahr oder rund 10 bis 15 Euro je Quadratmeter jährlich. Bei älteren Objekten mit Sanierungsstau eher mehr.
Warum wird die Anlage des Eigenkapitals mitgerechnet?⌄
Weil Mieter ihr Eigenkapital nicht in Beton binden, sondern anlegen können. Ohne diese Gegenrechnung wäre der Vergleich systematisch zugunsten des Kaufs verzerrt.
Welche Wertsteigerung ist realistisch?⌄
Langfristig lagen deutsche Wohnimmobilien im Schnitt bei 2 bis 3 % pro Jahr, in strukturschwachen Regionen aber auch bei null oder darunter. Rechne mit einem Wert, den du auch im Abschwung vertreten kannst.
Ist die Immobilie steuerfrei verkäuflich?⌄
Selbstgenutztes Wohneigentum ist beim Verkauf steuerfrei, vermietete Immobilien nach zehn Jahren Haltedauer (§ 23 EStG).
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