Grundsteuer-Rechner 2026 (Bundesmodell)
Wie hoch wird die neue Grundsteuer ab 2025/2026? Der Grundsteuer-Rechner ermittelt in Sekunden die jährliche Grundsteuer B nach dem Bundesmodell – aus Grundsteuerwert, Steuermesszahl und kommunalem Hebesatz. Inklusive aktueller Hebesatz-Liste der 33 größten deutschen Städte (Stand 2025), Differenzierung zwischen Wohn- und Geschäftsgrundstücken sowie Monats- und Jahreswert. Geeignet für Eigentümer in allen Bundesländern, die das Bundesmodell anwenden, sowie als grobe Vergleichsschätzung für Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg.
Beispielrechnung
Eigentumswohnung in Berlin mit Grundsteuerwert 220.000 €: Steuermessbetrag = 220.000 € × 0,31 ‰ = 68,20 €. Mit dem Berliner Hebesatz von 470 % ergeben sich rund 320 € Grundsteuer pro Jahr (≈ 27 €/Monat).
So funktioniert der Grundsteuer
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nach neuen Regeln erhoben – Folge des Urteils des Bundesverfassungsgerichts vom 10.04.2018 (1 BvL 11/14) und der Grundsteuerreform 2019. Im Bundesmodell gilt nach § 15 GrStG die Formel Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Die Steuermesszahl beträgt 0,31 ‰ für Wohngrundstücke und 0,34 ‰ für Nichtwohn-/Geschäftsgrundstücke; der Hebesatz ist kommunal sehr unterschiedlich – von rund 270 % (Karlsruhe) bis über 880 % (Frankfurt am Main).
Das Bundesmodell wird in elf Bundesländern angewendet: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen sowie – mit einer eigenen Messzahl – Saarland. Bayern nutzt ein reines Flächenmodell, Baden-Württemberg ein Bodenwertmodell, Hessen und Niedersachsen Flächen-Faktor- bzw. Flächen-Lage-Modelle, Hamburg ein Wohnlagenmodell. Für diese Länder ist der Rechner nur eine grobe Vergleichsschätzung.
Maßgeblich für die tatsächliche Steuer bleibt immer der Grundsteuerbescheid der Stadt. Eingaben prüfst du am besten gegen den Grundsteuerwertbescheid deines Finanzamts (Grundsteuerwert) und den Hebesatz aus der aktuellen Haushaltssatzung. Die Hebesatz- Liste im Rechner basiert auf den 2025 veröffentlichten kommunalen Werten und wird redaktionell gepflegt.
Drei-Stufen-Verfahren der Grundsteuer
Die Grundsteuer wird in drei aufeinander aufbauenden Bescheiden festgesetzt: Zuerst stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert nach §§ 218 ff. BewG fest (Grundsteuerwertbescheid). Anschließend multipliziert es diesen Wert mit der Steuermesszahl und erlässt den Grundsteuermessbescheid. Erst danach wendet die Kommune ihren Hebesatz an und verschickt den eigentlichen Grundsteuerbescheid mit den vierteljährlichen Raten. Wer Einspruch einlegen will, muss das gegen jeden Bescheid einzeln tun – ein Einspruch nur gegen den Stadt-Bescheid ändert die zugrundeliegenden Werte nicht mehr.
Grundsteuer A, B und C – was ist der Unterschied?
Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Grundsteuer B für alle übrigen bebauten und bebaubaren Grund- stücke (Wohnen, Gewerbe) – sie ist der Regelfall und Gegenstand dieses Rechners. Seit 2025 dürfen Kommunen zusätzlich eine Grundsteuer C auf unbebaute, baureife Grundstücke erheben, um Spekulation zu bremsen. Sie hat einen eigenen, meist deutlich höheren Hebesatz und wird nur in wenigen Städten genutzt (u.a. Tübingen, Pforzheim).
Umlage auf Mieter
Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig: Vermieter dürfen sie vollständig über die Betriebskostenabrechnung weitergeben, sofern der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält. Bei gemischt genutzten Häusern (Wohnen + Gewerbe) muss ein Vorwegabzug für den Gewerbeanteil erfolgen, wenn dieser zu einer spürbar höheren Belastung führt (BGH VIII ZR 78/05).
Häufige Fragen (FAQ)
Wie wird die Grundsteuer 2026 berechnet?⌄
Im Bundesmodell gilt die Formel: Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz. Die Steuermesszahl beträgt 0,31 ‰ für Wohngrundstücke und 0,34 ‰ für Geschäftsgrundstücke (§ 15 GrStG). Den Grundsteuerwert legt das Finanzamt fest, den Hebesatz die Kommune.
Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuerwert und Verkehrswert?⌄
Der Grundsteuerwert ist ein steuerlicher Bewertungswert nach §§ 218 ff. BewG und liegt typischerweise deutlich unter dem Marktwert/Verkehrswert deiner Immobilie. Er steht im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts – nicht im Kaufvertrag.
Wer zahlt die Grundsteuer – Eigentümer oder Mieter?⌄
Steuerschuldner ist immer der Eigentümer. Bei vermieteten Wohnungen darf die Grundsteuer nach § 2 Nr. 1 BetrKV vollständig über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, sofern der Mietvertrag eine Betriebskostenklausel enthält.
Warum sind die Hebesätze so unterschiedlich?⌄
Den Hebesatz legt jede Kommune selbst per Haushaltssatzung fest. Spannweite 2025: von rund 270 % (Karlsruhe) bis über 880 % (Frankfurt am Main). Viele Kommunen haben die Hebesätze zur Reform aufkommensneutral angepasst – mit teils starken Verschiebungen je nach Grundstück.
Wann ist die Grundsteuer fällig?⌄
Die Grundsteuer wird in vier gleichen Raten zum 15.2., 15.5., 15.8. und 15.11. fällig (§ 28 GrStG). Beträge unter 30 € erhebt die Kommune jährlich; auf Antrag ist auch eine Jahreszahlung am 1.7. möglich.
Kann ich gegen den Grundsteuerbescheid Einspruch einlegen?⌄
Ja, innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe. Wichtig: Einspruch muss separat gegen den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid des Finanzamts eingelegt werden – der spätere Grundsteuerbescheid der Kommune setzt diese Werte nur noch um.
Gilt der Rechner auch für Bayern, Baden-Württemberg oder Hamburg?⌄
Nur eingeschränkt. Diese Bundesländer nutzen eigene Landesmodelle (Flächenmodell, Bodenwertmodell, Wohnlagenmodell) mit abweichender Berechnung. Der Rechner liefert dort nur eine grobe Vergleichsschätzung – maßgeblich ist der jeweilige Landesbescheid.
Was ist die Grundsteuer C?⌄
Die Grundsteuer C ist ein seit 2025 möglicher höherer Hebesatz auf unbebaute, baureife Grundstücke (§ 25 Abs. 5 GrStG). Sie soll Bauland-Spekulation eindämmen. Bisher nutzen nur wenige Kommunen wie Tübingen oder Pforzheim diese Option.
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