Tilgungsrechner mit Tilgungsplan
Berechne Annuität, Restschuld und kompletten Tilgungsplan deines Annuitätendarlehens – Jahr für Jahr nachvollziehbar.
Beispielrechnung
Bei 250.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung liegt die Monatsrate bei rund 1.208 €. Nach 10 Jahren sind etwa 30.500 € getilgt.
So funktioniert der Tilgung
Beim Annuitätendarlehen – dem Standardmodell der Baufinanzierung – bleibt die Monatsrate während der Zinsbindung konstant. Anfangs zahlst du überwiegend Zinsen, der Tilgungsanteil wächst mit jeder Rate, weil sich die Restschuld verringert.
Die Annuität pro Jahr ergibt sich aus Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung) ÷ 100, geteilt durch 12 für die Monatsrate. Der Tilgungsplan zerlegt jede Rate in Zins- und Tilgungsanteil und zeigt die verbleibende Restschuld.
Eine höhere Anfangstilgung (3 % statt 1 %) verkürzt die Gesamtlaufzeit erheblich und spart Zinskosten – besonders wichtig in Hochzinsphasen. Plane zudem Sondertilgungsoptionen ein (oft 5 % p.a. kostenfrei).
Häufige Fragen (FAQ)
Was ist eine Annuität?⌄
Die jährlich konstante Rate bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil. In Deutschland Standard für Immobilienfinanzierungen.
Welche Tilgung ist sinnvoll?⌄
Bei aktuellen Bauzinsen werden 2–3 % Anfangstilgung empfohlen, um eine Gesamtlaufzeit unter 35 Jahren zu erreichen. Faustregel: Tilgung ≥ Zinssatz.
Was passiert nach der Zinsbindung?⌄
Nach Ablauf der Zinsbindung (meist 10 oder 15 Jahre) wird die Restschuld zu aktuellen Konditionen neu finanziert (Anschlussfinanzierung) oder mit einem Forward-Darlehen vorab gesichert.
Wie wirkt eine Sondertilgung?⌄
Sondertilgungen reduzieren die Restschuld direkt und sparen alle künftigen Zinsen auf den getilgten Betrag. Bei 200.000 € Restschuld und 4 % Zins spart 1 % Sondertilgung über 10 Jahre rund 800 €.
Welche Rolle spielt der effektive Jahreszins?⌄
Der Effektivzins enthält Sollzins plus Nebenkosten (Bearbeitung, Auszahlungsabschlag) und ist der einzige faire Vergleichswert zwischen Angeboten (§ 6 PAngV).
Quellen & rechtliche Grundlagen
Dieser Rechner basiert auf folgenden offiziellen Quellen. Alle Werte werden jährlich überprüft und aktualisiert.
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