Mieterhöhung-Rechner (Kappungsgrenze & Vergleichsmiete)
Berechne, um wie viel der Vermieter die Nettokaltmiete nach § 558 BGB höchstens erhöhen darf – mit Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 % in drei Jahren), ortsüblicher Vergleichsmiete und den Fristen.
Beispielrechnung
Aktuelle Nettokaltmiete 700 €, seit mehr als drei Jahren unverändert, Kappungsgrenze 15 %: Höchstens 805 € sind zulässig (700 € + 15 %). Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel bei 780 €, ist die Vergleichsmiete die Grenze – die Miete darf dann um 80 € (rund 11,4 %) auf 780 € steigen. Läge die Vergleichsmiete bei 850 €, begrenzt die Kappungsgrenze die Erhöhung auf 805 €.
So funktioniert der Mieterhöhung
Bei laufenden Mietverträgen darf der Vermieter die Miete nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Diese ergibt sich meist aus dem Mietspiegel. Zwei Obergrenzen gelten gleichzeitig, maßgeblich ist der niedrigere Wert: die Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze.
Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung innerhalb von drei Jahren auf 20 %, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf 15 %(die Gebiete legen die Bundesländer per Verordnung fest). Ausgangspunkt ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung galt. Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) oder gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) zählen dabei nicht mit.
Fristen: Das Erhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zulässig, die neue Miete gilt frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung. Sie wirkt ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens. Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, zuzustimmen.
Häufige Fragen (FAQ)
Wie viel darf die Miete höchstens steigen?⌄
Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, aber höchstens um 20 % innerhalb von drei Jahren (15 % in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt). Es gilt der niedrigere der beiden Werte.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?⌄
Die üblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde, meist aus dem Mietspiegel. Alternativ kann der Vermieter sein Verlangen mit einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen begründen.
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?⌄
Frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung darf er das Erhöhungsverlangen stellen. Die erhöhte Miete gilt frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung.
Ab wann gilt die höhere Miete?⌄
Ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Geht das Schreiben im Mai zu, gilt die neue Miete ab dem 1. August.
Muss ich der Mieterhöhung zustimmen?⌄
Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zur Prüfung. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Du kannst auch nur teilweise zustimmen.
Habe ich ein Sonderkündigungsrecht?⌄
Ja. Nach § 561 BGB kann der Mieter nach einem Mieterhöhungsverlangen außerordentlich kündigen. Lass dich vor der Kündigung zu den Fristen beraten.
Zählen Modernisierung und Betriebskosten zur Kappungsgrenze?⌄
Nein. Erhöhungen nach § 559 BGB (Modernisierung) und § 560 BGB (Betriebskosten) werden bei der Kappungsgrenze nicht mitgerechnet. Sie folgen eigenen Regeln und werden in diesem Rechner nicht berechnet.
Was gilt bei Staffel- oder Indexmiete?⌄
Bei Staffel- und Indexmietverträgen ist eine Erhöhung nach § 558 BGB in der Regel ausgeschlossen. Dort gelten die im Vertrag vereinbarten Stufen beziehungsweise die Indexregeln.
Was ist die Mietpreisbremse?⌄
Sie betrifft die Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und begrenzt sie grundsätzlich auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Bundestag hat sie 2025 bis Ende 2029 verlängert. Für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag gilt sie nicht – dafür ist § 558 BGB maßgeblich.
Quellen & rechtliche Grundlagen
Dieser Rechner basiert auf folgenden offiziellen Quellen. Alle Werte werden jährlich überprüft und aktualisiert.
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